Le don est l'acte par lequel le donateur dispose actuellement et irrévocablement de biens, en faveur du donataire, qui les accepte. La loi prévoit la protection du donateur et de ses héritiers réservés (ses descendants et, en l'absence d'un descendant, son conjoint, depuis le 1er janvier 2007). L'agent immobilier qui rédige le contrat de vente doit en tenir compte et introduire les clauses nécessaires dans l'avant-contrat. À défaut, le notaire devra compenser cet échec avant la signature de l'acte authentique. En cas d'échec, la vente ne sera pas réalisée et la responsabilité de l'agent immobilier pourra être engagée.

Le danger : la remise en cause de la vente

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Il existe un risque important que le don soit remis en cause après la vente, sur différents bases : nullité ou révocation du don, restitution du bien entre les mains du donateur ou de ses héritiers, lors du règlement de la succession ou à l'occasion d'un événement convenu. Si le don est annulé, l'acheteur retourne le bien, sans contrepartie. Il peut faire appel de la vendeur, sur la base de la garantie d'expulsion, mais il n'obtiendra que des dommages et intérêts. Face à cette menace, l'acheteur, qui n'a pas été informé et protégé au stade du contrat de vente, refuse généralement de signer l'acte authentique si son bien n'est pas confirmé, et l'agent immobilier est privé de sa rémunération. Il pourra voir sa responsabilité engagée s'il est établi qu'il ne pouvait ignorer le risque.

La solution : l'insertion d'une clause adaptée

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Afin de protéger l'acheteur, il est nécessaire d'introduire dans le compromis une clause adaptée à la situation rencontrée. Il peut s'agir d'une autorisation de vente, donnée par le donateur et/ou par les héritiers qui ont réservé le donateur. Il peut également s'agir d'une condition suspensive permettant à l'acheteur de se libérer de la vente si il est susceptible d'être effacé dans le futur. Deux types de clauses sont utilisés dans la pratique : — soit l'insertion d'une condition suspensive rédigée en termes généraux et relative au risque d'interrogatoire la propriété du bien, — soit une condition suspensive propre à la situation rencontrée et qui spécifie l'événement nécessaire : renonciation la révocation de la vente ou l'autorisation de la vente par les personnes concernées.

Identifier les risques Différentes situations peuvent être rencontrées par l'agent immobilier.

La réduction du don

Tant que la succession du donateur n'est pas définitivement réglée, le don est susceptible d'être remis en cause s'il porte atteinte aux droits des héritiers réservés. Si le donateur est décédé après le 31 décembre 2006, ou est toujours en vie aujourd'hui, le bénéficiaire du don peut opter pour une réduction de valeur : il rapporte à la succession une indemnité plutôt que le bien. Toutefois, s'il le souhaite, ou s'il n'a pas les moyens d'un ratio de valeur, la réduction se fait en nature : le le bien donné est remis dans la masse partageable. La vente est alors annihilée. Cependant, l'article 924-4 du Code civil prévoit que lorsque le donneur (s'il est encore en vie) et tous les les héritiers réservés ont consenti à la vente, aucun héritier réservé ne peut intenter une action contre l'acheteur bon. Un héritier réservé né par la suite ne pourra pas non plus remettre en cause la vente.

Don avec frais Le donateur a la possibilité de fixer une charge sur le don, ce qui est une obligation imposée au donataire, telle que celle d'attribuer le bien à un usage spécifique, ou de maintenir le donateur pour le reste de sa vie. Si le donataire n'exécute pas la charge, le donateur peut obtenir la révocation judiciaire du don.

Clauses limitant le libre transfert du bien Un

don accompagné d'une clause d'inaliénabilité, ou interdiction d'aliénation, interdit au donataire de vendre le bien. Le non-respect de cette clause peut entraîner la nullité de la vente ou du la révocation du don. Dans les deux cas, l'acheteur est privé du bien. Pour vendre le bien, le donataire doit obtenir la levée de l'interdiction, soit par le donateur, soit par le juge. Le don peut également contenir une clause de relation en nature, selon laquelle si, le jour du partage de la succession, le don dépasse la part qu'il pourrait recevoir, le donataire doit restituer le bien aux indivis héritage. Enfin, le don peut contenir un droit de retour conventionnel, selon lequel le bien revient automatiquement au patrimoine du donateur, si le donataire décède avant lui.

La révocation du don

Un don peut être révoqué par le juge, à la demande du donateur, pour ingratitude : si le donataire attend la vie du donateur, commet des insultes contre lui, ou refuse de subvenir à ses besoins. Le don peut finalement être révoqué si le donateur, sans enfant le jour du don, a un enfant par la suite. Depuis le 1er janvier 2007, le don peut ne peut être révoqué pour la survenance d'un enfant que si l'acte de don le prévoit. Pour un don fait avant le 1er janvier 2007, et si le donateur est décédé à cette date, la révocation du don est fait automatiquement si un enfant est venu à l'esprit du donateur. L'annihilation du don peut être inconnue du donataire si aucune action de réclamation n'a été prise présenté à lui. Anne-Claude Poncet, BusinessWire

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