Le don ne se contente pas de déplacer des biens d’une main à l’autre. Il engage le donateur, qui se départit immédiatement et sans retour possible de ce qu’il possède, au profit du donataire qui accepte ce transfert. La loi veille à ce que ni le donateur ni ses héritiers réservataires, descendants ou conjoint, selon les cas, ne soient lésés. L’agent immobilier chargé de rédiger un compromis de vente a la responsabilité d’intégrer toutes les clauses qui s’imposent. Si ce travail est négligé, le notaire devra rattraper ce manque avant l’acte authentique. Sinon, l’affaire capote. La vente tombe à l’eau, et l’agent immobilier risque d’avoir des comptes à rendre.
Le danger : la vente remise en cause
Le vrai risque, c’est de voir la vente annulée postérieurement. Plusieurs scénarios peuvent faire voler la transaction en éclats : nullité ou révocation du don, restitution du bien au donateur ou à ses héritiers lors du règlement de la succession ou à la suite d’un événement déclencheur. Si le don est annulé, l’acheteur se retrouve les mains vides : il doit restituer le bien sans obtenir de compensation. Même s’il se retourne contre le vendeur, la seule issue sera une indemnisation, pas la récupération du bien. Dans ce contexte, un acquéreur, pris de court et non protégé au moment de signer, refusera logiquement de passer devant le notaire tant que la propriété n’est pas parfaitement sécurisée. L’agent immobilier, lui, voit sa commission s’envoler, et sa responsabilité peut être engagée s’il a négligé d’alerter sur le danger.
Comment sécuriser la transaction : insérer une clause adaptée
Pour éviter l’impasse, il faut anticiper et intégrer dans l’avant-contrat une clause spécifique. Selon la situation, cela peut prendre la forme d’une autorisation de vente donnée par le donateur ou ses héritiers réservataires, ou d’une condition suspensive qui protège l’acheteur si la vente devait être remise en cause par la suite. Deux catégories de clauses circulent en pratique :
Voici les options habituellement retenues :
- Insérer une condition suspensive d’ordre général, couvrant tout risque lié à la remise en cause de la propriété du bien ;
- Opter pour une clause sur-mesure, qui vise précisément l’événement redouté : renonciation à la révocation, ou autorisation explicite de la vente par les personnes concernées.
Identifier les risques : panorama des situations possibles
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter à l’agent immobilier quand il s’agit d’un bien reçu par donation.
La réduction du don
Tant que la succession du donateur n’est pas définitivement réglée, rien n’empêche qu’on revienne sur le don si celui-ci porte atteinte aux droits des héritiers réservataires. Si le décès du donateur est postérieur au 31 décembre 2006, ou s’il est encore en vie, le bénéficiaire du don peut choisir de compenser en argent : il verse une indemnité à la succession au lieu de restituer le bien. Mais si ce n’est pas possible, par choix ou par manque de moyens,, la réduction s’opère en nature : le bien donné réintègre la masse à partager. Et la vente, alors, vole en éclats. Cependant, l’article 924-4 du Code civil pose un garde-fou : si le donateur (encore vivant) et tous les héritiers réservataires acceptent la vente, aucun d’eux ne pourra attaquer l’acquéreur de bonne foi. Même un héritier réservé né ultérieurement ne pourra plus remettre la vente en cause.
Le don grevé de charges
Le donateur peut assortir sa libéralité d’une charge : obligation pour le donataire d’affecter le bien à un usage précis, ou de subvenir à ses besoins jusqu’à la fin de sa vie, par exemple. Si cette obligation n’est pas respectée, le donateur peut saisir la justice pour obtenir la révocation du don.
Clauses limitant la liberté de vendre
Certains dons s’accompagnent d’une interdiction d’aliéner, une clause d’inaliénabilité, qui empêche le donataire de vendre sans autorisation. Passer outre expose à la nullité de la vente ou à la révocation du don. Dans les deux cas, l’acheteur se retrouve dépossédé. Pour vendre, le donataire doit alors solliciter la levée de l’interdiction, soit du donateur, soit du juge. D’autres clauses existent : la clause de rapport en nature, par exemple, impose au donataire de restituer le bien à la succession si, le jour du partage, il excède la part qui lui revient. Enfin, un droit de retour conventionnel prévoit que le bien revient automatiquement dans le patrimoine du donateur si le donataire meurt avant lui.
La révocation judiciaire du don
Le juge peut annuler un don à la demande du donateur pour cause d’ingratitude : attentat contre sa vie, injures, refus de subvenir à ses besoins. Autre possibilité, la survenance d’un enfant chez le donateur qui n’en avait pas au moment du don. Depuis le 1er janvier 2007, ce motif n’est possible que si l’acte de donation le prévoit expressément. Pour les dons antérieurs à cette date, et si le donateur est décédé avant, la révocation intervient automatiquement si un enfant naît après le don. Parfois, le donataire ignore même que le don a été annulé, si aucune demande ne lui a été adressée.
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En matière de donation, chaque mot compte, chaque clause pèse. La prudence n’est pas un luxe : elle préserve l’acquéreur, l’agent immobilier et l’équilibre des héritiers, sans quoi la transmission d’un bien peut vite tourner à l’imbroglio.
